,,

界面新聞記者 | 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎

一場以土地收儲化解房企風險、盤活存量資產的行動正在全國范圍內顯著提速。

近日，華發集團宣布，其全資子公司融華置地將位于深圳前海合作區的7塊商業用地以44.05億元的價格轉讓給深圳土地儲備中心。

這些總面積7.05萬平方米、規劃建筑面積46萬平方米的商業地塊，賬面價值高達58.41億元，這也意味著華發此次交易將承受24.59%的折價，預計虧損超過其2024年凈利潤的一半。

在當前房企普遍承壓的背景下，這一操作既是企業優化資產負債表的戰略選擇，也是地方政府通過收儲機制化解市場風險的典型樣本。

值得關注的是，此前有市場消息稱，深圳土地儲備中心還計劃以68億元收儲世茂集團深港國際中心12宗地塊。短短一月內，兩個明星項目被集中收儲，也反映了深圳當前收儲進程提速的強勁勢頭。

將視角拓展到全國范圍內，據中指研究院不完全統計，截至7月27日，全國已有26個省市公示了擬使用專項債收購閑置存量土地的項目，涉及總金額已突破5000億元大關，而專項債實際發行規模也達到了約1386億元。

“剛剛召開的‘7.30’政治局會議中強調要‘加快政府債券發行使用’，預計接下來非‘自審自發’試點地區有望成功發行用于收購存量閑置土地的專項債，更多已公示的項目加快發行專項債，有望在推動市場止跌回穩方面發揮效用”，中指研究院政策研究總監陳文靜對界面新聞表示。

華發割肉回血

華發股份此次轉讓的7宗地塊，都位于深圳前海合作區會展新城片區，是2020年其聯合融創以127.1億元競得的“前海冰雪世界”項目組成部分。

彼時，地塊樓面價超2.7萬元/平方米，項目原計劃投資338億元建設年接待游客超千萬人次的灣區冰雪文旅綜合體，其中涵蓋全球最大室內雪世界、人才房、辦公集群、主題商業等多個板塊。

據了解，截至交易時，7宗地塊均處于未建狀態，總建筑面積約46.1萬平方米中，辦公占比高達91%（41.97萬平方米）。

這在當前深圳商辦市場空置率長期超20%、商辦地價深度回調的背景下，項目的開發也陷入到兩難的境地，即繼續持有需承擔大量資金成本，開發則面臨銷售去化與現金流的壓力。

華發的抉擇也折射出行業困局。2022年在融創陷入流動性危機后，華發以35.8億元接盤其所持有的51%股權，實現全資控股，地塊綜合成本升至58.41億元。

面對此次深圳土儲中心44.05億元的收儲報價（折價24.59%），華發最終選擇接受超4.7億元虧損，看似是“虧本買賣”，實則也是行業調整下的必然選擇。

從華發股份自身的財務情況來看，近兩年來其資金鏈承壓明顯。

財報數據顯示，2024年華發股份實現營業收入599.92億元，歸母凈利潤9.51億元；全口徑銷售同比下降16.3%、回款減少，導致經營活動現金凈流量約為16億元，同比下降68.54%，創近6年新低。

資金儲備也大幅縮水，2024年全年現金及現金等價物凈減少129.04億元至325.65億元。

另據業績預告顯示，2025年上半年，華發股份預計歸母凈利潤約為1.68億元，同比大幅下降86.69%；扣非凈利潤約1.49億元，同比下降87.46%。盡管公司營業收入同比增長53.76%至381.99億元，但受房地產行業市場環境變化影響，項目結轉毛利率同比下滑，且公司擬對部分項目計提資產減值準備，導致利潤總額同比下降53.40%至12.02億元。

“若繼續持有本次交易標的地塊，可能面臨長期資產沉淀，占用大量資金，持有成本增加等相關風險，未來存在較大不確定性”，華發股份在公告中坦然表示。

而通過政府收回收購方式盤活，可以消除繼續開發的不確定性，實現風險對沖。商辦項目開發周期長、資金占用大、變現周期長，未來可能會制約華發股份其他業務(如住宅開發、現金流周轉)的拓展。

專項債注入“資金活水”

深圳收儲提速的背后，是2024年土地專項債重啟引發的全國性浪潮。

2024年10月，國新辦新聞發布會提出“允許專項債券用于土地儲備”。隨后在11月20日，自然資源部發布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（自然資發[2024]242號，以下簡稱242號文），正式明確了“運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度”的政策方向，也標志著停滯5年的土儲專項債正式重啟。